I fokus: fastighetsrätt

4 november 2019

Högsta domstolens dom T 5778-18 

En bostadsrätt såldes i befintligt skick för en köpeskilling om 7, 5 mnkr. Efter tillträdet lät köparen besiktiga bostadsrätten och det konstaterades att badrummet i bostadsrätten har ett flertal fel och brister. Köparen anlitade ett byggbolag, som renoverade badrummet. Köparen gjorde gentemot säljare gällande att bostadsrätten var i väsentligt sämre skick än vad han haft fog att förutsätta med hänsyn till pris och övriga omständigheter och yrkade ersättning med 205 000 kr för utgifter för rivning och uppförande av nytt badrum. Köparen har varit förhindrad att nyttja badrummet under tiden för renoveringen.

Högsta domstolen (HD) prövade frågan om en bostadsrätt som sålts i befintligt skick har varit i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta och om den därigenom är felaktig enligt 19 § första stycket 3 punkten köplagen (KöpL).

HD redogör inledningsvis för 19 § KöpL och konstaterar att paragrafen är avsedd att träffa fall när varans skick objektivt sett står i ett uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter, samt att förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick ger en kvantitativ hållpunkt för väsentlighetsbedömningen. Värdet i bristfälligt skick kan, anser HD, i regel antas motsvara priset minskat med utgifterna för att avhjälpa bristerna. Domstolen konstaterar vidare att utgiften för det nya badrummet motsvarar mindre än tre procent av priset för bostadsrätten. Vid en sammantagen bedömning ansåg HD, med hänsyn till priset och trots omständigheten att köparen inte kunnat nyttja bostadsrätten under tiden för renoveringen, att bristerna i bostadsrätten inte kunde anses ha sådan tyngd att de kan anses utgöra fel i den mening som följer av 19 § KöpL. Bostadsrätten ansågs därmed inte felaktig och käromålet ogillades.

HD:s avgörande i mål T 5778-18 får anses skärpa kraven för att kunna göra gällande fel i vara som sålts i befintligt skick.

Titov & Partners team inom fastighetsrätt består av: Stefan Gustavsson, Ulf Hökeberg, Jonas Edward, Jan Gedeborg och Ferid Demirel.